В современном мире, раздираемом политическими и военными конфликтами, а также экономической нестабильностью, инвесторы все чаще ощущают необходимость обезопасить свои активы. В условиях неопределенности и колебаний на финансовых рынках совершенно ясно, что поиск устойчивых и безопасных вложений становится вопросом первостепенной важности. В этом контексте покупка недвижимости на Кипре выделяется как один из наиболее надежных способов сохранения капитала.

Кипр, благодаря своему географическому положению и стабильной экономике, представляет собой привлекательное решение для инвесторов, стремящихся обеспечить долгосрочную устойчивость своих финансовых портфелей.

Давайте посмотрим на основные тренды на рынке недвижимости Кипра в 2023 году, оценим экономическую ситуацию и подробно рассмотрим наиболее прибыльные типы недвижимости на Кипре, которые могут давать стабильный и достаточно высокий ROI.

Кроме того, наша команда экспертов благодаря собственной системе аналитики подготовила для вас новый отчет о рынке недвижимости Кипра, чтобы вы могли свободно ориентироваться и принимать правильные решения касательно ваших инвестиций.

Основные тренды на рынке недвижимости на Кипре в 2023 году

2023 год показывает интересную картину на рынке недвижимости Кипра. Наблюдается стабильный рост цен, акцент сместился на экологическую и семейную недвижимость премиум-сегмента, а также на остров все больше увеличивается релокация бизнесов и IT-сообществ. Также страна привлекает цифровых кочевников — фрилансеров из сферы IT, которые приезжают на остров и остаются на нем жить.

Среди прочего можно выделить несколько основных трендов, которые стали лейтмотивом 2023 года.

Устойчивость цен

В 2022 году Кипр продемонстрировал стабильный рост цен на недвижимость, и этот тренд сохраняется и в 2023 году. Остров привлекает как резидентов, так и иностранных инвесторов, создавая спрос на жилье. Увеличение цен теперь связано не только с увеличением стоимости строительных материалов, но и с ограниченным предложением и повышенным спросом со стороны иностранных граждан, что делает недвижимость на Кипре рентабельной инвестицией.

Экологически чистые объекты

Растущий интерес к энергоэффективным и экологически чистым объектам недвижимости отражает глобальное изменение менталитета. Инвесторы и покупатели все больше обращают внимание на недвижимость с низким уровнем выбросов и построенную с использованием эко-технологий. Солнечные батареи, системы водоподготовки и другие зеленые решения становятся обязательными для новых строительных проектов.

Переезд на Кипр на ПМЖ

Пандемия COVID-19 усилила тенденцию к удаленной работе, и многие люди теперь ищут место, где можно жить и работать среди природы и культурного богатства. Кипр с его прекрасным климатом, высоким качеством жизни и безопасной средой стал магнитом для цифровых номадов (кочевников-фрилансеров) и тех, кто хочет изменить свои рабочие и жизненные условия. Кроме того, не теряет популярности программа получения ПМЖ Кипра за инвестиции в недвижимость. По ускоренной программе уже через 2 месяца можно стать обладателем статуса ПМЖ. Условиями программы является инвестиция на сумму 300 000 евро плюс НДС.

Покупка недвижимости на Кипре для инвестиций

2023 год принес нестабильность во многие рынки и юрисдикции. Граждане многих стран были вынуждены сменить место жительства и переводить свои активы в более надежное и стабильное поле. На этом фоне Кипр стал именно тем местом, которое не пошатнулось от влияния предыдущей пандемии и сегодняшних военных и политических конфликтов. ВВП Кипра продолжает расти (плюс 3,4% только за первое полугодие 2023), рынок недвижимости приносит 15% в бюджет страны, цены на недвижимость выросли на 15% за последние 5 лет, а продажи недвижимости увеличились на 8% по сравнению с предыдущим 2022 годом.

Кроме того, основные тренды на рынке недвижимости на Кипре в 2023 году включают следующее:

• Пафос останется одним из центров внимания инвесторов, в первую очередь его районы, близкие к морю.
• Доля иностранных покупателей жилой недвижимости Кипра будет расти, она уже составляет половину всех сделок по купле-продажи.
• В удаленных от бизнес-инфраструктуры районах предполагается снижение роста или стабилизация цен на аренду.
• Цены на недвижимость на Кипре растут вместе с восстановлением туристической сферы после пандемии.
• С 2022 года цены продолжают расти — с января по май 2023 года средняя стоимость объектов увеличилась на 10% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.
• Объем строящихся площадей на Кипре сократился на 15% в 2022 году по сравнению с предыдущим годом.
• Половину сделок с недвижимостью на Кипре совершают иностранцы — граждане третьих стран.

Самыми популярными городами для покупки недвижимости на Кипре являются Лимассол, Пафос и Никосия. Эти города привлекают три четверти всех продаж. Иностранцы чаще всего покупают недвижимость в трех южных прибрежных районах — Лимассоле, Пафосе и Ларнаке, в Никосии покупки совершает преимущественно местное население. Также стоит отметить, что Пафос и Лимассол являются самыми популярными городами для покупки недвижимости у зарубежных инвесторов.

Можно также назвать некоторые причины, которые привели к росту цен на недвижимость на Кипре:

• Существенный рост цен на аренду с 2019 по 2023 год.
• Увеличение туристического потока, который уже достиг и даже превзошел доковидный уровень.
• Интерес иностранных покупателей, которые составляют практически половину всех сделок с недвижимостью.
• Пандемия COVID-19 усилила интерес к островной недвижимости, поскольку люди предпочитают жить и проводить отпуск в собственных домах, а не в гостиницах.
• Снижение объемов строительства на 15% в 2022 году по сравнению с предыдущим годом.

Популярные регионы и их привлекательность для инвесторов

На Кипре есть несколько популярных регионов, которые привлекают инвесторов.

Лимассол

Лимассол — бизнес-центр и самый дорогой город Кипра. Здесь развивается коммерческая и резидентская недвижимость высокого класса. Привлекательность Лимассола заключается в его живописных пляжах, развитой инфраструктуре и масштабности бизнес-зон.

Здесь наблюдается устойчивый рост рынка жилой недвижимости, а цены на недвижимость продолжают расти в 2023 году. Некоторые из самых привлекательных районов для инвестиций в недвижимость в Лимассоле включают Исторический центр, Неаполис и Агиос Тихонас. Инвесторы могут выбирать из различных типов объектов недвижимости для инвестиций, включая жилые дома под реконструкцию, элитные виллы и пентхаусы рядом с мариной, бутик-отели и новостройки.

Пафос

Пафос привлекателен для инвесторов, ищущих люксовую недвижимость у моря и рядом с гольф-полями. Этот город о средиземноморском стиле жизни. Здесь также множество объектов недвижимости высокого качества и возможностей для аренды.

Одними из самых привлекательных районов для инвестиций являются Като Пафос, включающий туристическую набережную и гавань, а также Юнивёрсал, представляющий собой элитную застройку с бассейнами и красивой архитектурой.

Ларнака

Ларнака является воздушными воротами острова, здесь находится главный аэропорт и транзитный порт. Инвестиции в недвижимость рядом с аэропортом могут быть выгодными.

Перспективными для инвестиций являются районы Като Ларнака возле гавани и набережной, а также Харбор и Маккензи вблизи от туристических локаций.

Никосия

Никосия — столица острова, недвижимость здесь наиболее популярна среди местного населения, наибольшим спросом пользуются апартаменты, в том числе бюджетные, поскольку в городе находится множество университетов, что создает высокий спрос на жилье среди студентов.

Кроме того, сейчас активно развиваются туристические районы Айя-Напа и Протарас, а также предлагают пространство для творчества и возможностей. Здесь интерес представляют виллы, которые имеют большой спрос в высокий сезон среди туристов.

Каждый из этих регионов имеет свои преимущества, однако прослеживается тенденция на определенные объекты, которые могут приносить стабильный ROI.

Более подробно о ценах за квадратный метр в каждом регионе мы говорим в нашем отчете «Типы недвижимости с высокой доходностью на Кипре 2023»:

Типы недвижимости с высоким ROI

Наибольшую доходность в сфере жилой недвижимости приносят не просто виллы и апартаменты, а те объекты, которые находятся в правильных районах.

В среднем проекты на Кипре реализуются под 8% годовых.

Если резюмировать в общих чертах, то самый высокий показатель ROI можно получить от сдачи в краткосрочную аренду недвижимости, которая находится в туристических районах возле моря. Доходность таких объектов в горячий сезон, который длится с мая по октябрь может доходить даже до 15-35% годовых. Обычно в данном случае речь идет о роскошных виллах на первой линии от моря или в чуть меньшей степени об апартаментах в пешей доступности к пляжу и с видом на море.

Квартиры и апартаменты

Квартиры с высоким ROI — это комплексы апартаментов с развитой внутренней инфраструктурой, обязательными особенностями которых являются пешая доступность к морю и пляжу, расположенные в районе набережной и полностью готовые к проживанию. В инвестиционных целях лучше всего покупать апартаменты на Кипре в трех городах: Лимассоле, Ларнаке и Пафосе.

Виллы и дома

Виллы и дома пользуются большим спросом на краткосрочную аренду среди обеспеченных туристов, которые желают жить у моря с роскошью и комфортом в Пафосе и Лимассоле. В Айя-Напе виллы также популярны, но среди «золотой молодежи», которая приезжает компаниями отдыхать на курорт, поскольку Айя-Напа неформально признана кипрской «Ибицей» и популярна именно среди молодых отдыхающих. ROI в удачном месте в горячий сезон может достигать невероятных 25-30%.

Коммерческая недвижимость

Наиболее востребованы такие типы недвижимости как бизнес-центры и офисные помещения, поскольку на остров релоцируется очень много иностранных компаний, которым необходимо арендовать офис для своих сотрудников. ROI обычно от 8 до 10%.

Туристическая недвижимость

В данном секторе наибольшую прибыль приносят отели, апарт-отели и хостелы. ROI 6-12% в зависимости от типа объекта, расположения и маркетинговой кампании. Однако стоит сказать, что на Кипре максимальная заполняемость отелей — около 90% с мая по октябрь включительно.

Более подробно о типах востребованной недвижимости и условиях получения высокого ROI мы говорим в нашем отчете «Типы недвижимости с высокой доходностью на Кипре 2023»:

Факторы, влияющие на ROI

Рынок недвижимости на Кипре представляет собой уникальное поле для инвестиций с потенциалом высокой доходности. Однако, чтобы максимизировать ROI, необходимо учесть несколько важных факторов.

Локация

Локация является ключевым драйвером успешных инвестиций. Объекты вблизи моря или крупных городов по типу Пафоса, Лимассола и Ларнаки традиционно пользуются повышенным спросом, что способствует росту стоимости и арендной доходности.

Инфраструктура и развитие

Проекты по развитию инфраструктуры, такие как строительство школ, медицинских учреждений и транспортных магистралей, могут повлиять на ценность недвижимости и привлечь арендаторов.

Услуги и удобства внутри комплекса

Наличие дополнительных услуг и удобств, таких как бассейн, спортивный зал, парковка и т. д., может привлечь больше арендаторов и туристов, что может увеличить ROI. Отличные прогнозы касаются новых проектов типа «город в городе».

Управление недвижимостью

Создание управляющей компании.

Высокий спрос на жилье

Спрос формирует как внутренний рынок резидентов, так и внешний со стороны иностранных граждан. В 2023 году доля иностранных покупателей недвижимости составила около 60% от общего количества сделок купли-продажи. Среди иностранцев самой многочисленной группой покупателей были выходцы из Восточной Европы — 80%.

Рост цен на недвижимость

Цены на жилье в разных районах Кипра различаются, но неумолимо растут. Цены на кипрские дома и квартиры выросли на 3,5% за 2022 год и продолжили расти в 2023 — на 6% за первый квартал. Годовой прирост за 2023 год ожидается на уровне 7,7%. Примечательно, что в прошлом 2022 году повышение цен на недвижимость было вызвано преимущественно повышением стоимости строительных материалов, однако в этом году рост стоимости вызывает повышенный спрос.

Туризм

Восстановление туризма также способствует стабильности рынка недвижимости. Так, например, в 2023 году туристический поток полностью восстановился до доковидного уровня 2017-го года, что привело к полной заполняемости отельного сектора и повысило спрос на аренду вилл и апартаментов у моря.

Совокупно все эти факторы дают возможность получать хороший возврат инвестиций и выгодно диверсифицировать портфель стабильным активом, что крайне необходимо в период экономической нестабильности в мире. Кстати, мы уже писали статью о том, как минимизировать риски в период кризиса и в какие активы лучше всего инвестировать в 2023 году.

Управление и обслуживание недвижимости: как это влияет на прибыльность

Управление и обслуживание недвижимости — это комплекс деятельностей, направленных на эффективное управление и поддержание в хорошем состоянии различных типов недвижимости, будь то жилые дома, коммерческие объекты, апартаменты или виллы. Этот процесс включает в себя различные аспекты, призванные обеспечить безопасность, комфорт и стоимость недвижимости.

В большинстве случаев в этих целях застройщик либо создает собственную, либо обращается к услугам уже существующей управляющей компании на Кипре.

Управляющая компания выполняет ряд важных функций, связанных с управлением и обслуживанием недвижимости:

• Техническое обслуживание, что включает обеспечение регулярного технического обслуживания зданий и инфраструктуры: проверка и обслуживание систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, электрических систем, сантехники и других технических узлов.
• Управление арендой, поиск арендаторов, составление договоров, прием арендных платежей и решение вопросов, связанных с арендой.
• Забота о зеленых зонах, садах, бассейнах и других общественных местах. Регулярная уборка и обслуживание поддерживают хороший вид и комфорт для жильцов или гостей.
• Ведение учета финансов, оплата счетов, налогов и страховых взносов. Управляющие компании могут также предоставлять отчеты владельцам недвижимости.
• В случае наличия персонала (например, охраны, уборщиков), управление их деятельностью и обязанностями.
• Обеспечение безопасности объектов с помощью систем видеонаблюдения, сигнализации и координация служб безопасности при необходимости.
• Поддержание открытой и прозрачной коммуникации с владельцами недвижимости.
• Решение конфликтов и обеспечение удовлетворенности клиентов, разрешение вопросов, связанных с обслуживанием недвижимости и поддержание высокого уровня удовлетворенности клиентов.

Эти функции направлены на обеспечение эффективного и бесперебойного функционирования недвижимости, поддержание ее стоимости и привлекательности для арендаторов или потенциальных покупателей.

Кроме того, управление и обслуживание недвижимости на Кипре играет одну из ключевых ролей в ее прибыльности. Это касается как коммерческой, так и жилой недвижимости. И именно этой деятельностью и занимается управляющая компания. Вот несколько аспектов, которые следует учесть:

• Регулярное техническое обслуживание помогает сохранить качество строений и предотвращает дорогостоящие ремонтные работы в будущем, а эффективное обслуживание систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, электрооборудования и сантехники поддерживает комфорт в помещениях.
• Обеспечение безопасности недвижимости, включая системы сигнализации и видеонаблюдения, может повысить ее привлекательность для арендаторов и покупателей.
• Ухоженные зоны вокруг недвижимости могут улучшить ее внешний вид и привлекательность. Регулярное обслуживание сада и бассейна важно для поддержания их в хорошем состоянии.
• В случае аренды недвижимости, качественное управление арендой, включая привлечение арендаторов, контроль за состоянием помещений и взимание арендных платежей, может повысить доходность инвестиции.
• Инвестиции в энергоэффективные технологии (например, солнечные панели) могут снизить расходы на энергию и повысить привлекательность недвижимости для арендаторов.
• Близость к хорошо развитой инфраструктуре, такой как транспорт, магазины, рестораны, может повысить стоимость и востребованность недвижимости.
• Выбор профессиональной управляющей компании с хорошей репутацией может обеспечить эффективное управление и улучшить рентабельность.

При правильном подходе все эти меры могут положительно сказаться на прибыльности и стоимости вашей недвижимости.

Советы по выбору объектов недвижимости: планирование долгосрочных и краткосрочных инвестиций

Чем выше прибыльность, тем более рискованной является инвестиция. Однако на Кипре есть возможность выбрать недвижимость для инвестиций в золотой середине, которая обеспечит стабильный рост цены и будет приносить около 8% ROI. 

Вот несколько советов, которые могут помочь вам принять обоснованные решения:

• Тщательно изучите рынок недвижимости на Кипре. Рассмотрите различные районы, типы недвижимости и текущие цены.
• Выбирайте объекты в хороших локациях, близких к пляжам, ресторанам и другим удобствам.
• Определитесь с типом недвижимости, который наиболее подходит вашим инвестиционным целям. Это может быть жилая недвижимость для сдачи в длительную аренду или быстрой перепродажи после завершения строительства, коммерческие объекты, объекты для краткосрочной аренды и т. д.
• Определите, какова ваша цель получения дохода: это доход от долгосрочной аренды, краткосрочной аренды для туристов или от роста стоимости в перспективе.
• Исследуйте перспективы роста стоимости в выбранных районах. Рассмотрите планы по инфраструктурному развитию и другие факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости. Сейчас наиболее востребованным городом является Лимассол, очень активно развивается Пафос и Ларнака, однако в скором будущем хорошие перспективы покажут пока недооцененные развивающиеся районы такие Троодос, Помос, Полис, Протарас и Айя-Напа.
• Учтите затраты на обслуживание недвижимости, налоги и коммунальные платежи. Это важный аспект при расчете общей рентабельности.
• Тщательно оцените состояние объекта. Если планируется аренда, необходимо, чтобы недвижимость была в хорошем состоянии, чтобы привлечь качественных арендаторов.
• Рассмотрите возможность использования профессиональных управляющих компаний для обслуживания и аренды вашей недвижимости.
• Сознательно оценивайте риски. Учитывайте возможные изменения в экономической ситуации, политике и других факторах, которые могут повлиять на рынок недвижимости.

Важно отметить, что выбор между долгосрочными и краткосрочными стратегиями зависит от инвестиционных целей, рисковой толерантности, финансовой ситуации и других индивидуальных факторов инвестора. Многие инвесторы также используют комбинацию обеих стратегий для достижения разнообразных целей.

Долгосрочные инвестиции

Основная цель долгосрочных стратегий — создание и увеличение капитала в течение длительного времени. Ориентированы на длительный период, который может варьироваться от нескольких лет до десятилетий.

Долгосрочные инвесторы могут использовать такие стратегии, как «buy and hold» (покупка и удержание), диверсификация портфеля и ребалансировка для достижения долгосрочных инвестиционных целей.

Такой тип инвестиций более терпим к краткосрочным колебаниям рынка, так как он ориентирован на долгосрочную прибыль и не ставит своей целью краткосрочную спекуляцию.

Долгосрочные инвестиционные стратегии

Развивающиеся регионы
Регионы с высоким потенциалом роста могут предоставить возможности для значительных капиталовложений и роста стоимости недвижимости с течением времени. Такими на Кипре являются Айя-Напа, Протарас, Полис, Помос, Паралимни.

Долгосрочная аренда
Сдача недвижимости в долгосрочную аренду может обеспечить стабильный доход на долгосрочной основе. Это особенно подходит для жилой и коммерческой недвижимости.

Инфраструктурные проекты
Инвестирование в недвижимость, расположенную рядом с инфраструктурными проектами, такими как аэропорты, порты и дороги, может способствовать росту стоимости недвижимости. На Кипре аэропорты находятся в городах Ларнака и Пафос.

Социально-инфраструктурные проекты
Инвестиции в объекты социальной инфраструктуры, такие как медицинские клиники, школы и спортивные комплексы, могут приносить пользу сообществу и долгосрочно создавать спрос.

Краткосрочные инвестиции

Основная цель краткосрочных стратегий — получение быстрой прибыли в течение короткого времени. Ориентированы на краткосрочные периоды, часто от нескольких недель до нескольких месяцев. Тут часто подразумевается покупка недвижимости off-plan и ее перепродажа после завершения строительства. Либо же приобретение недвижимости в бедственном состоянии, ее реновация и последующая продажа после реновирования.

Краткосрочные инвестиционные стратегии в недвижимости

Флиппинг
Практика покупки недвижимости с целью быстрой перепродажи с прибылью. Требует хорошего знания рынка и ресурсов для ремонта.

Арбитраж
Инвестиции в недвижимость для последующей сдачи в аренду на короткий срок, например, через платформы по типу Airbnb. Это может приносить высокую краткосрочную прибыль.

Реновация
Покупка недвижимости с целью реновации и улучшения. После реновации недвижимость может быть перепродана или сдаваться в аренду с более высокой ценой. Это наиболее высокомаржинальный тип недвижимости.

Торговля недвижимостью
Практика покупки и продажи недвижимости с расчетом на рост цены со временем. Позволяет получить краткосрочную прибыль от разницы в ценах.

Преимущества инвестиций в недвижимость на Кипре

Рынок недвижимости на Кипре продемонстрировал замечательную силу и устойчивость, что делает его привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость. Помимо спроса на недвижимость и роста ее прибыльности, есть еще некоторые преимущества:

Налоговые льготы

Одним из преимуществ является отсутствие налога на прирост стоимости при продаже недвижимости физическими лицами. Это способствует свободному обороту недвижимости и стимулирует инвестиции.

Ставка НДС на новую недвижимость может быть уменьшена до 5%, особенно для первых 200 квадратных метров жилой площади, поддерживая развитие строительной индустрии.

Быстрое получение ПМЖ для себя и семьи

Инвесторы, которые приобретают недвижимость на Кипре на сумму свыше 300,000 € плюс НДС, могут получить ПМЖ для себя, супруги и несовершеннолетних детей или детей-студентов на иждивении всего за 2 месяца.  Конечно, этот срок может быть и дольше, но все равно ускоренная процедура позволяет стать обладателем ПМЖ гораздо быстрее, поскольку по стандартной процедуре этот процесс занимает не менее 1 года.

Высокая доходность.

Доходность недвижимости на Кипре является одной из самых высоких и стабильных в Европе — в среднем 5-8% годовых. Цены на кипрскую недвижимость ежегодно растут на 1-4%. Кроме того, чистый доход от аренды в большинстве случаев превышает ставку по ипотечному кредиту.

Широкий выбор недвижимости

Кипр предлагает разнообразие типов недвижимости — от апартаментов на побережье до вилл в горах. А также офисные здания, инновационные хабы, объекты под реновацию, креативные проекты и многое другое. Инвесторы могут выбирать объекты в соответствии с индивидуальными предпочтениями и целями.

Английское право и защита собственности

На Кипре господствует английское право, центром которого является защита частной собственности, что придает прозрачность и предсказуемость сделкам с недвижимостью. Кипрская правовая система не только обеспечивает надежную защиту собственности, но и имеет сильную правовую базу в тесной связи с законодательством Евросоюза.

Цифры и проценты могут изменяться в зависимости от конкретных условий и рыночной ситуации. В среднем же, подводя итог, можно подчеркнуть, что частый показатель ROI — 8-10%, краткосрочная аренда в горячий сезон может приносить окупаемость до 35%, при перепродаже здания после завершения строительства можно получить прибыль в размере 30%, а реновированная недвижимость может принести доход до невероятных 70%. Конечно, данные цифры могут изменяться ввиду изменений в политике и экономике, но взгляд на ретроспективу Кипра позволяет предположить стабильность и сохранение этих тенденций на долгое время, как минимум.